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【程碧君律师】二手房买卖五点注意事项

更新时间:2015-06-12 09:30:15点击次数:1505次

  近段时间以来,随着生活水平的不断提高和房地产政策的变化,二手房买卖又开始重新火热起来。但同时,在二手房买卖过程中,也发生了不少无法过户、不肯卖房等纠纷。如何顺利买到二手房并且过户?且看律师给你支支招。

1、房屋权属要明确

  卖房人是不是真正的房主,是不是完全的房主?

  这时候一定要卖房人提供房屋所有权证原件,明确卖房人是房屋的真正的房主;更要确定是否存在共有权人,确定卖房人是完全的房主;还可确认产权证上登记的面积与实际面积是否相符等信息。同时,双方还可到房管部门查验卖房人提供的产权证的真实性。

  如果卖房人确实因客观原因无法提供产权证原件的,双方可前往房管部门查询卖房人拥有的房屋信息。

 

2、房屋更名/过户要问清

  房屋将来能不能更名/过户?有些买房人买的预售房,因此,他们与卖房人约定的是去开发商处更名。但实践中,也确实出现了无法更名的情况。

  买房人在签订合同前,最好向开发商或者房管部门问清房屋更名/过户的条件,防止签了合同却无法更名/过户,最终遭受损失。

 

3、他项权利要查清

  房屋有没有租赁?房屋有没有抵押?卖房人对房屋是不是拥有完全的处分权利?

  如果房屋有租赁,那么根据法律规定,买卖不破租赁,也就是说如果存在租赁的,即使卖房人与买房人签订合同,也不能解除原来的租赁关系,只能等到原有的租赁期限到期或租赁关系解除,买房人才可以行使完整所有权。

  如果有抵押,那就更加不用说了,没有解除抵押关系前,房屋都无法过户。

 

4、合同要写清

  咱们当然卖房人、买房人都是带着真心诚意来买卖房屋的,但世事难料,有时候签了协议之后,卖房人转念一想,这是祖上传下来的,我还是不卖了;或者买房人听旁人一说,二手房是非多,不如去买新房。因此,二手房买卖过程中往往容易出现各种各样的纠纷。出现纠纷也不用慌,看看协议来定神。如有违约行为,应承担怎样的违约责任?可否解除买卖合同?

  这时候,合同就起到了至关重要的作用。现在二手房交易过程中,大多通过中介来促成二手房交易,而中介用的合同板式又五花八门。卖房人、买房人一定要看清双方的权利义务、违约责任是否规定到位,有否需要补充。又比如定金和订金,一字之差,但承担的违约责任完全不同。

 

5、钱不可随意垫付

  先交钱再更名/过户,还是先更名/过户再交钱?

  如果房屋是按揭贷款的,那么一般来说,如果要过户的话,需要卖房人还清贷款解除抵押后才能进行过户。在这过程中,有些卖房人会提出希翼买房人先付清全部购房款或者垫付还贷款,等解除抵押后马上办理过户。

  但其实这种交易方式存在一定的风险。如果卖房人诚实守信、未隐瞒其经济状况的,那么先行支付购房款,也是可行的。但如果卖房人隐瞒其经济状况,在买房人先行支付购房款后,房屋却因为卖房人的经济状况被查封的话,房屋将无法过户,而先行支付的购房款也只能根据合同约定处理。但这种情况下,卖房人的经济状况往往已经陷入捉襟见肘的境地,能否实际追回先行支付的购房款也是未知之数。

  因此,如果是按揭贷款的,与其先行支付购房款来尽早解除抵押,不如买房人在购房价格上适当让步,而由卖房人独立还清贷款。

(编辑:程碧君律师)

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